La location longue durée est un pilier de l’investissement locatif classique. Appréciée pour sa stabilité financière, sa simplicité de gestion et son encadrement juridique, elle constitue une stratégie rassurante, notamment pour les investisseurs recherchant un revenu régulier avec peu d’intervention.

Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la location longue durée : définition, types de baux, avantages, inconvénients, régime fiscal, et profils d’investisseurs concernés.

Qu’est-ce que la location longue durée ?

La location longue durée désigne un contrat de location d’un logement vide ou meublé conclu pour plusieurs mois, voire plusieurs années, généralement avec un seul locataire stable. Elle s’oppose à la location courte durée, qui repose sur des séjours de quelques jours seulement.

Elle peut prendre différentes formes, selon le type de bail et le profil du locataire :

  • Bail classique vide ou meublé
  • Bail étudiant
  • Bail mobilité (entre 1 et 10 mois)

La location longue durée est encadrée par la loi (notamment la loi ALUR) et offre des garanties solides tant pour le bailleur que pour le locataire.

Les différents types de baux en location longue durée

Type de bail Durée Public concerné Mobilier obligatoire Renouvelable
Bail vide 3 ans (6 si bailleur personne morale) Tous publics Non Oui
Bail meublé 1 an (9 mois si étudiant) Tous publics ou étudiants Oui (selon liste légale) Oui
Bail étudiant 9 mois Étudiants en formation Oui Non
Bail mobilité 1 à 10 mois Étudiants, stagiaires, salariés en mission Oui  Non

 

Chaque type de bail répond à des situations précises. Le choix dépendra de votre cible (étudiant, jeune actif, famille...) et de votre besoin de flexibilité ou de stabilité.

Les avantages de la location longue durée

Revenus réguliers et sécurisés

La location longue durée permet de percevoir un loyer chaque mois, sur une base stable. C’est un atout majeur pour planifier sereinement un investissement immobilier ou sécuriser un revenu complémentaire.

Moins de gestion quotidienne

Une fois le locataire en place, vous n’avez que peu d’interventions à prévoir : pas de rotation fréquente, pas de ménage entre deux séjours, peu d’imprévus à court terme.

Encadrement juridique protecteur

La loi encadre les obligations du bailleur et du locataire : préavis, dépôt de garantie, état des lieux, charges récupérables. Cet encadrement rassure de nombreux propriétaires.

Fiscalité connue et stable

Selon le type de location (vide ou meublée), vous pouvez opter pour :

  • Le micro-foncier (30 % d’abattement et plafonné à 15
  • 000 € / An ) pour les loyers d’une location vide.
  • Le micro-BIC (50 % d’abattement) ou le régime réel en location meublée (LMNP ou LMP).

Les inconvénients de la location longue durée

Rendement brut plus faible

Les loyers mensuels sont souvent moins élevés qu’en location courte durée, notamment dans les zones touristiques ou tendues. De plus, les augmentations sont encadrées et limitées.

Moins de flexibilité

Il est plus difficile de récupérer rapidement le bien en cas de besoin personnel ou de revente. Le bail doit respecter un certain formalisme et des délais légaux.

Risque d’impayés ou dégradations

Même si le locataire reste plus longtemps, un impayé ou un litige peut avoir des conséquences importantes. Il est recommandé de bien sélectionner ses locataires et de souscrire une garantie loyers impayés.

Fiscalité de la location longue durée

La fiscalité dépend du type de location :

En location vide : 2 cas possible

  • Micro-foncier : si vos revenus locatifs < 15 000 €/an, abattement forfaitaire de 30 %
  • Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière…)

En location meublée : 2 cas possible

  • LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Régime réel :  obligatoire si les recettes > 77.000 € :  déduction des amortissements et des charges liées au bien (Ce choix peut être fait même si les recettes sont inférieur au seuil de 77.000 €)
  • Micro-BIC : Recettes < à 77.000 €  /An , abattement de 50 % des revenus locatifs (Ou 70% en zone touristique), mais aucune autres charges déductibles

La location longue durée meublée en LMNP réel permet souvent une optimisation fiscale performante, surtout sur les premières années.

Pour quel investisseur ?

La location longue durée s’adresse à :

  • Des investisseurs recherchant un revenu stable et sans surprise
  • Des propriétaires éloignés géographiquement ou peu disponibles
  • Ceux qui privilégient la sécurité juridique à la rentabilité brute
  • Des projets patrimoniaux de long terme (ex : résidence pour enfants étudiants, préparation de la retraite avec revenus locatifs)

Elle convient aussi très bien à un premier investissement, pour se familiariser avec la gestion locative.

Conclusion

La location longue durée reste une valeur sûre pour les investisseurs immobiliers. Elle offre de la visibilité, de la stabilité et une gestion simplifiée, tout en permettant une optimisation fiscale intéressante en meublé.

En revanche, si vous visez une rentabilité plus élevée et êtes prêt à assumer une gestion plus active, la location courte durée peut représenter une alternative performante.

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